Tout propriétaire qui aspire à mettre son bien en location saisonnière, meublée et non professionnelle, a pour obligation de déclarer cette activité. Elle est soumise aux règles de taxation des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce qui lui donne le choix entre deux régimes, à savoir celui de la LMNP micro-BIC et du réel simplifié. Comprendre la différence entre ces systèmes aide à évaluer les bénéfices et les points faibles de chacun d’eux. Les détails importants à connaître sur ce sujet sont mis en lumière à travers cet article.
1. Rappels : qu’est-ce que le statut de LMNP ?
Le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) est un régime fiscal de la location meublée de courte durée. Il concerne les propriétaires qui mettent leur bien à la disposition des occupants de passage. L’intégration de ce statut est soumise à certaines conditions, à savoir :
- l’équipement du logement ;
- des revenus locatifs ne dépassant pas les 23 000 € (ils doivent être inférieurs aux rémunérations d’autres personnes du même foyer fiscal) ;
- l’immatriculation à l’INPI (Institut national de la propriété industrielle) nécessitant une déclaration LMNP, un régime fiscal et une TVA (taxe sur la valeur ajoutée).
Les biens qui peuvent être mis en LMNP sont les locations saisonnières, de vacances ou de courte durée. Ils peuvent être des maisons individuelles, des chambres étudiantes, des studios et des appartements. Les résidences de seniors, d’étudiants, de vacances, d’affaires et de tourisme, ainsi que les EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont aussi classés dans cette catégorie, du moment où ils sont meublés.
2. Le régime micro-BIC : fonctionnement et avantages
La fiscalité de la location saisonnière basée sur le régime micro-BIC est des plus simplifiées. Elle s’adresse au propriétaire dont les seuils des recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Ce plafond concerne les meublés de tourisme classés et non classés. Le montant est différent pour les meublés de tourisme classés (188 700 €) et non classés (15 000 €). 50 % d’abattement fiscal micro-BIC est appliqué sur les loyers afin de déterminer les revenus locatifs imposables. Ses principaux avantages résident dans sa simplicité. Les propriétaires n’ont pas besoin de faire de la comptabilité puisqu’une simple déclaration des revenus suffit à l’administration pour procéder au calcul. Ce régime de fiscalité de la location saisonnière est idéal pour les petits revenus et les bailleurs occasionnels.
3. Le régime réel simplifié : fonctionnement et avantages
Le régime réel de la location meublée se rapporte aux bénéfices nets des loyers perçus par les propriétaires. Ce sont les recettes déduites des charges réelles, de l’amortissement de la LMNP et des frais, qui sont concernées par cette imposition. Les propriétaires dont les revenus locatifs excèdent les seuils du micro-BIC sont soumis à ce régime réel en location meublée. Ils doivent tenir une comptabilité simplifiée en bonne et due forme. Le recours au service d’un expert-comptable en LMNP est conseillé aux personnes n’ayant pas les compétences dans ce domaine. Ce mode d’imposition de la location de vacances est beaucoup plus avantageux pour les détenteurs de biens récents ou de résidences avec des charges importantes.
4. Micro-BIC vs Réel : comparatif et cas pratiques
Ce tableau récapitulatif permet de mettre en évidence les différences entre ces régimes et d’aider convenablement les propriétaires à opter pour le statut de LMNP réel simplifié ou pour le micro-BIC.
| Régime fiscal de la location meublée | Critères | Avantages | Contraintes |
|---|---|---|---|
| Régime micro-BIC | Revenu locatif annuel inférieur ou égal à :77 700 €188 700 € pour les meublés en tourisme classés15 000 € pour les meublés en tourisme non classésRégime fiscal Airbnb | Abattement de 50 % pour déterminer les revenus imposables déclaration de location meublée non professionnelle simplifiée nul besoin de comptabilité | Aucune autre déduction, sauf l’abattement Sujet à l’augmentation des charges et des taxes |
| Régime réel simplifié | Revenu locatif annuel supérieur aux seuils du micro-BIC | Charges déductibles de la location saisonnière Amortissement déductible possibilité de se faire aider et d’intégrer un organisme de gestion agréé par l’administration fiscale (OGA), dont les frais sont déductibles | Tenue de comptabilité exigée |
Le micro-BIC convient aux propriétaires qui perçoivent moins de 77 700 € par an en revenus locatifs. Les loyers sont un critère de choix, mais il faut également tenir compte des charges, car pour ce système, elles ne sont pas déductibles de la somme imposable.
Le régime réel simplifié offre bien des avantages aux propriétaires qui ont réalisé des travaux coûteux et qui ont contracté des prêts. Ces frais élevés sont soustraits des revenus imposables, ce qui favorise sûrement l’optimisation fiscale de la location de courte durée.
5. Comment changer de régime fiscal et à quel moment ?
Les propriétaires doivent avoir l’habitude de comparer la valeur de l’abattement en micro-BIC aux dépenses générées par la LMNP. Si les charges sont plus élevées, il est temps de passer au régime réel simplifié qui s’avère plus avantageux. Une demande de levée d’option est à adresser à l’administration fiscale avant le 1ᵉʳ février de l’année concernée. L’intéressé peut l’effectuer via son espace professionnel sur la plateforme des impôts ou par courrier recommandé avec accusé de réception. Normalement, ce régime est valable pendant un an, mais il se reconduit tacitement.
En Conclusion
Chaque régime fiscal a ses avantages selon le profil du propriétaire. Pour en tirer profit au maximum, il est conseillé de s’entourer de professionnels qualifiés. À cet effet, un expert-comptable ou un spécialiste en gestion locative, comme Homecalm, est l’allié parfait qui peut aider à optimiser la fiscalité.
