Tout propriétaire qui prévoit de mettre son bien meublé en location de courte durée doit observer les règles stipulées dans le Code du tourisme. Certes, le logement lui appartient, mais il est tenu de rester dans le cadre légal lors de la définition de la durée de séjour. Un bon turnover locatif permet d’optimiser sa rentabilité. C’est pourquoi des règles sur le délai minimal et la période maximale sont à établir.
Pourquoi définir des règles de séjour ?
L’application d’une politique de séjour minimum et de durée maximale de la location saisonnière présente des avantages considérables. Les propriétaires peuvent ajuster les délais en fonction des événements à venir dans la localité, de la saisonnalité et de la tendance du marché. Si l’objectif est de veiller à l’optimisation du taux d’occupation, il est possible de rallonger le séjour minimum. D’ailleurs, un calendrier locatif bien rempli garantit la rentabilité de la location de courte durée.
Cette mesure permet au propriétaire de mieux s’organiser et de planifier la disponibilité de son bien. Ainsi, il peut prévoir les modifications de programmes afin que le logement soit toujours occupé tout au long de la saison. L’optimisation du taux d’occupation est possible en rallongeant le séjour minimum. L’astuce est dans la bonne gestion de la durée de chaque occupation.
Ce principe de fonctionnement n’est pas seulement à l’avantage des propriétaires, puisqu’il est aussi bénéfique pour les clients. La clarté de l’offre véhicule la transparence des titulaires des lieux. L’absence de frais cachés garantit la tranquillité des clients.
Séjour minimum : comment choisir la bonne durée ?
La DMS ou durée minimale de séjour est une stratégie de réservation que certains propriétaires incluent dans leurs conditions de location. Il est question d’un nombre minimum de nuitées consécutives que les clients doivent prendre pour que leur demande soit retenue. Ce système a pour rôle de maximiser le taux d’occupation et d’augmenter autant que possible les revenus. Ainsi, les locations d’une seule nuit ou de courte durée qui ne rapportent pas assez sont évitées. La DMS permet de bien gérer les réservations en fonction des saisons.
Lors des périodes de forte demande, les demeures localisées dans des lieux de passage, tels que dans les capitales ou près d’un aéroport par exemple, rapportent mieux en location de deux ou de trois nuits. Les propriétaires qui intègrent les plateformes spécialisées peuvent appliquer cette condition. En effet, les hôtes sont libres d’adopter ce système. Par exemple, la durée minimale de location sur Airbnb que les locateurs peuvent appliquer est de deux nuitées. En haute saison, elle peut être portée à sept jours. En cette période, les villes touristiques sont bondées de visiteurs. C’est l’occasion de compenser les jours où il n’y avait pas d’occupants.
Les propriétaires, qui maîtrisent ce délai minimum, évitent les trous dans leur calendrier locatif. Ils peuvent faire une promotion si une, deux ou trois nuitées sont libres et optimiser les bénéfices lorsque les demandes sont nombreuses avec une durée minimum d’une semaine. Une bonne gestion locative est assurée lorsque les responsables ou les propriétaires savent bien jouer sur la flexibilité des séjours.
Durée maximale : faut-il limiter les longs séjours ?
La durée maximale autorisée par la loi pour la mise en location des résidences principales est généralement portée à 90 jours dans la plupart des villes. Elle a été de 120 jours auparavant. Les longs séjours présentent aussi bien des avantages que des inconvénients.
- Si le tarif de location est élevé, tout est à l’avantage du propriétaire. Il bénéficie d’une revenue stable et assurée pendant cette période. La situation est plus souple pour l’hôte, d’autant qu’il peut garder le logement disponible après ce gain.
- En cas de tarif moyen, une éventuelle perte de revenus potentiels est possible. Le turnover locatif est réduit et le propriétaire ne peut pas faire jouer la concurrence.
Sur Airbnb, le délai maximal s’applique automatiquement. Néanmoins, les personnes qui désirent rallonger la durée de la location peuvent changer le type de bien à mettre à la disposition des clients. En effet, la restriction de 90 jours ne concerne pas les résidences secondaires.
Adapter ses règles selon la saison et la clientèle
Une grande souplesse par rapport à la situation est nécessaire pour optimiser les revenus locatifs. Les règles de DMS et de séjour maximal changent en fonction de la clientèle, puisque leurs attentes diffèrent.
- Les couples aiment les aventures et ne restent pas toujours en place. La durée minimale peut être appliquée dans ce cas.
- Quant aux familles, les programmes dépendent des personnes qui composent le groupe. La moyenne est de quatre jours à une semaine.
- Les voyageurs professionnels, surtout ceux qui sont en télétravail, peuvent rester longtemps. Intégrer une durée maximale dans les conditions de location est judicieux pour un bon turnover.
La stratégie la plus astucieuse est d’imposer une DMS à la basse saison. Ainsi, les locataires doivent rester au moins pendant les nuitées exigées. Inversement, une durée maximale est à prévoir en haute saison. Cette technique évite les trous dans le calendrier locatif. Afin d’éviter les oublis et les retards de modification, des ajustements dynamiques sont possibles sur les plateformes ou via le channel manager.
Conseils pratiques pour optimiser sa rentabilité
Le recours à certains éléments favorise la rentabilité des biens loués pour une courte durée. L’adhésion et l’insertion du logement sur les plateformes ne suffisent pas. Certains paramétrages sont recommandés sur Airbnb et sur Booking. Ils concernent la durée du séjour, la disponibilité et les tarifs. L’utilisation d’un channel manager pallie les doubles réservations si le bien est sur plusieurs plateformes.
Un tel investissement et sa rentabilité requièrent une bonne gestion locative. Il ne faut pas aller à tâtons, mais plutôt appliquer une stratégie judicieusement élaborée. Raison pour laquelle le recours à des outils spécifiques s’avère indispensable. Qu’il s’agisse de plateforme, d’expert en gestion locative saisonnière optimisée, comme Homecalm, ou de logiciel, ils permettent de suivre la performance de cet investissement, de gagner du temps en cas d’action à faire, de centraliser les informations et d’optimiser sa rentabilité.
Compte tenu des passages de divers locataires, le logement doit être maintenu propre, accueillant et confortable. Collaborer avec une conciergerie est nécessaire et aide à rester professionnel en tous points.
Certaines règles, comme le séjour minimum et la durée maximale, sont essentielles pour favoriser l’équilibre entre l’attractivité et la profitabilité des biens en location de courte durée. Les caractéristiques du marché varient d’une localité à une autre. Les conditions de location sont à adapter selon les lieux et le contexte.
