La location courte durée séduit de nombreux propriétaires grâce à la rentabilité qu’elle génère. Mais qu’en est-il de la location courte durée en copropriété ? Est-ce autorisé ? Est-elle compatible avec le bien-être des résidents ? Faut-il une autorisation de la copropriété pour la location courte durée ? Comment la jurisprudence a-t-elle évolué au sujet des locations Airbnb ? Il convient de prendre les précautions nécessaires avant de se lancer et de s’informer sur tout ce qu’implique ce type de location. On vous aide à y voir plus clair.
La location saisonnière en copropriété est-elle autorisée ?
Depuis novembre 2024, la loi Le Meur est venue quelque peu bouleverser le monde de la location saisonnière. Les règlements de copropriété établis après le 21 novembre 2024 doivent désormais indiquer s’il est autorisé ou interdit de mettre en place une location de courte durée au sein de l’immeuble. Si celui-ci est à usage d’habitation, une clause d’interdiction peut par ailleurs être insérée dans le règlement (même s’il a été établi avant novembre 2024), à la majorité des deux tiers (contre l’unanimité avant la loi) et selon plusieurs conditions strictes.
Qu’elle soit exclusive ou simple, la clause d’habitation bourgeoise interdit toute activité commerciale au sein de l’immeuble (l’exercice de professions libérales est autorisé sous conditions lorsqu’il s’agit d’une clause simple). Mais alors, est-ce que la location saisonnière est autorisée ? Eh bien, la Cour de cassation a tranché et précise que la location meublée touristique n’est pas considérée comme une activité commerciale si elle n’est pas accompagnée de prestations de para-hôtellerie (mais la loi Le Meur associe la location saisonnière à un usage commercial). Le propriétaire doit donc prendre en compte tous ces éléments avant de se lancer.
En clair, l’interprétation du type d’activité lié à la location courte durée n’étant pas uniforme, chaque copropriété est libre de statuer sur ce type de location, mais en respectant cependant des conditions strictes.
Quid des interdictions abusives ?
Ses conditions d’application étant strictes, la loi Le Meur n’est donc pas si dangereuse pour les propriétaires. Loin de signifier la fin des locations courte durée, elle doit cependant pousser les propriétaires à mettre le respect des règles de copropriété au premier rang de leurs priorités et à louer de manière responsable, c’est-à-dire sans que cela ne nuise au bien-être des occupants et en respectant le caractère civil de l’activité.
La jurisprudence semble par ailleurs privilégier un encadrement de la location courte durée plutôt que des interdictions non justifiées. La nullité d’une clause d’interdiction introduite dans le règlement de copropriété peut par ailleurs être établie si les conditions d’interdiction ne sont pas respectées. Les petits syndics, qui sont moins bien accompagnés, sont d’ailleurs plus à même de commettre des erreurs procédurales.
L’importance de contester les interdictions non justifiées
Les propriétaires sont par ailleurs appelés à faire appel et à contester les interdictions de location courte durée abusives, même si celles-ci ont été validées en premier lieu par le tribunal de première instance. Les juridictions de recours de l’ordre supérieur sont, en effet, plus spécialisées et elles exigent plus de rigueur dans le traitement des interdictions. Un propriétaire a d’ailleurs pu obtenir 4 000 euros d’indemnisation en faisant appel !
Zoom sur les conflits fréquents entre les bailleurs et les copropriétaires dans les cas de location courte durée
Les locations de courte durée peuvent parfois engendrer quelques nuisances et donc créer des tensions entre les copropriétaires et les propriétaires (ou hôtes). Voici les soucis les plus fréquents :
- les nuisances sonores, notamment lorsqu’elles sont répétées en haute saison ;
- les problèmes de sécurité ;
- le non-respect des parties communes (saleté, dégradations, etc.) ;
- le taux de rotation excessif des locataires qui peut entraver le bien-être des occupants des autres logements.
Comment prévenir les litiges en copropriété ?
Avant de se lancer dans la location saisonnière en copropriété, les propriétaires doivent mettre en place des règles précises et gérer au mieux cette activité afin d’éviter les désagréments entre voisins et de potentiels litiges. La première chose à faire est bien évidemment de lire le règlement de copropriété pour être sûr de respecter toutes les clauses, puis de prévenir le syndic de copropriété de la location Airbnb, ainsi que les voisins pour partir sur de bonnes bases. La mise en place de règles claires pour les locataires est également essentielle pour assurer une cohabitation saine.
Il peut par ailleurs être intéressant de confier la gestion locative de son bien à une conciergerie Airbnb, telle que HomeCalm. C’est une solution qui permet, d’une part, d’augmenter la rentabilité de la location, et d’autre part, d’assurer sa conformité légale.
HomeCalm : un accompagnement complet, y compris avec votre syndic
En plus de la gestion quotidienne du bien, HomeCalm assiste les propriétaires dans toutes les démarches administratives et relationnelles avec la copropriété et le syndic. L’équipe veille à ce que chaque location respecte le règlement intérieur, facilite la communication avec le syndic en cas de question juridique, et aide à éviter les malentendus avec les autres copropriétaires. Grâce à cet accompagnement, les propriétaires peuvent louer sereinement, en toute transparence et dans le respect du cadre légal.
Copropriété et changement d’usage en zone tendue
En plus de se conformer au règlement de copropriété, les propriétaires doivent tenir compte du cadre légal local, notamment lorsqu’il s’agit d’effectuer le changement d’usage. Celui-ci consiste à transformer un bien à usage d’habitation en un bien professionnel ou commercial. Certaines zones sont cependant concernées par un régime d’autorisation pour ce faire : les villes de plus de 200 000 habitants ainsi que les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, ainsi que du Val-de-Marne.
Bon à savoir : les communes situées en zone tendue peuvent également appliquer cette réglementation afin de protéger le parc des logements.
Il est donc possible de se lancer dans la location saisonnière en copropriété, mais il faut prendre en compte le règlement de copropriété et respecter le cadre légal, ainsi que le voisinage.
La solution pour éviter tout litige ? Se faire accompagner par HomeCalm pour une gestion locative sereine, conforme et en parfaite harmonie avec la copropriété.
